Безопасная покупка квартиры: защита от мошенничества

Рано или поздно практически у каждого человека возникает необходимость в приобретении собственного жилья – покупка квартиры на вторичном рынке или в новострое, получение недвижимости в кредит. Как бы человек не мечтал поскорее оформить сделку купли-продажи и стать полноправным владельцем собственной жилплощади, спешка в этом вопросе ни к чему.

Покупка недвижимости — всегда важное и ответственное событие, и не имеет значения, планируете ли вы купить квартиру в Одессе или приобрести апартаменты в Киеве. Приобретение жилья сопряжено с определенными рисками для покупателя, в т.ч. потерей денег или утратой права собственности на объект сделки. Данная статья содержит полезные советы юристов по избеганию основных рисков при покупке квартиры, а также ключевые моменты, на которые потенциальному покупателю стоит обратить особое внимание при выборе жилья.

Опасность №1: Недострой

Явным преимуществом данного вида инвестирования денежных средств является возможность приобретения большей площади по значительно меньшей стоимости, чем готовое жилье. Стоит сразу оговориться, что право собственности на недвижимость может быть закреплено за покупателем только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию. При этом, инвестор рискует потерять капиталовложения, поскольку забрать свои деньги у застройщика в случае недостроя сложно.

Опасность №2: «Проблемная» недвижимость

Даже покупка квартир в новостройках может стать проблемой, если нет всех необходимых разрешительных документов. Еще больше проблем сопряжено с приобретением вторичного жилья: неприватизированная квартира, залоговая недвижимость, непринятое наследство, в помещении зарегистрированы люди, утеряны документы и прочее. Конечно, все эти проблемы вполне решаемы, но для их устранения необходимо потратить много времени, денег и сил.

Опасность №3: Мошенничество

Большинство махинаций с квартирами совершается по поддельным документам. Современные технологии, изворотливость и наличие денег позволяют аферистам получать пустые бланки договоров и справок, а также воссоздать полный комплект необходимых печатей. Бывают случаи, что покупателю показывают одну квартиру, а документы оформляют на другую. Еще одной мошеннической схемой является продажа квартир по доверенности уже после того, как сам владелец жилья умер. Сделка купли-продажи после этого, естественно, является недействительной.

Весьма распространены случаи, когда предложение купить квартиру поступает от людей, которые не являются ее собственниками и никакого отношения к ней не имеют. Ситуация обостряется еще и потому, что большое количество квартир не внесено в реестр недвижимого имущества, что приводит к невозможности их проверки на принадлежность конкретному человеку. В свою очередь, профессиональные мошенники умело пользуются этим: получают задаток и сразу исчезают. Найти таких аферистов и привлечь к ответственности практически невозможно.

Опасность №4: Манипуляции с договорами

В настоящее время нередки случаи заключения договоров купли-продажи недвижимости на крайне невыгодных для покупателя условиях, которые позволяют продавцу абсолютно законно затягивать процесс заключения основного договора или в будущем успешно его оспорить в суде.

Как мы уже убедились, существуют достаточно серьезные риски, связанные с приобретением недвижимости. Само собой, всех опасностей предусмотреть невозможно, поскольку каждый день появляются новые схемы махинаций. Однако, придерживаясь четкого алгоритма действий можно максимально обезопасить проведение сделки купли-продажи квартиры.

Шаг №1: Проверка репутации продавца

Первоначально нужно проверить информацию о квартире. Если речь идет о новострое, поиск следует вести по двум направлениям – застройщику и названию комплекса. Многие строительные компании понимают, что сведения, имеющиеся о них в Интернете – это первое, чем заинтересуется потенциальный покупатель. Поэтому, для поддержания своего имиджа, компании могут оперативно мониторить и удалять негативную информацию.

При покупке квартиры от застройщика не лишней станет проверка компании по следующим пунктам:

• отсутствие ликвидационных процедур, исполнительных производств
• продолжительность существования юридического лица
• репутации директора компании, ее учредителей
• отзывы о ранее завершённых проектах
• наличие судебных споров

Шаг №2: Проверка квартиры на наличие проблем

В случае с новостройками проверку жилья следует начинать с посещения сайта местной Государственной архитектурно-строительной инспекции, где размещается информация обо всех объектах, к законности сооружения которых имеются вопросы. Если речь идет о покупке квартиры на вторичном рынке, покупателю необходимо убедиться, что недвижимость не находится под арестом, в ней не зарегистрированы малолетние, несовершеннолетние лица, а также инвалиды. Кроме того, нужно выяснить, кто является владельцем помещения, каким образом оно было приобретено и кто будет непосредственно подписывать договор купли-продажи.

Как проверить будущую квартиру перед покупкой?

Для проверки квартир в Украине используются такие реестры:

• Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество
  (укр. “Державний реєстр речових прав на нерухоме майно”)
• Реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества
  (укр. “Реєстр заборон відчуження об’єктів нерухомого майна”)

При покупке квартиры нужно знать один нюанс: к сожалению, предпродажная проверка в госреестрах не гарантирует покупателю безопасную сделку покупки квартиры. К примеру, онлайн-проверки недвижимости не приносят результатов в случаях, когда продавец (строительная компания или частное лицо) заранее планирует мошеннические действия. В таком случае в государственные реестры могут быть внесены необходимые изменения (с помощью как законных, так и незаконных методов). Тем не менее, проверка квартиры перед покупкой является обязательным этапом подготовки к нотариальной сделке — этот шаг позволяет снизить риск и (в случае возникновения проблем) использовать механизм защиты “добросовестного приобретателя”.

Шаг №3: Знакомство с объектом и изучение документов

Если результаты виртуального знакомства с застройщиком устроили, можно планировать непосредственный осмотр объекта. В разговоре с представителем продавца важно также поинтересоваться, по какой схеме осуществляется продажа квартиры. Если речь идет о квартире в уже построенном жилом комплексе, не лишним будет уточнить, почему владелец решил ее продать.

В соответствии с действующим законодательством Украины застройщик может осуществлять продажу квартир в новостройках, за которые будущие жильцы платят заранее, т.е. инвестируя в строительство по одной из схем:

• создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК)
• членство в фонде финансирования строительства (ФФС)
• участие в институтах совместного инвестирования (ИСИ)
• заключение предварительного договора купли-продажи квартиры

При этом, самой рискованной схемой является инвестирование в квартиры, застройщиком которых выступает физическое лицо. Все дело в том, что застройщик может привлекать подрядчиков по своему выбору. При этом не всегда первоочередным требованием к ним является качество работы. Поэтому очень часто для строительства выбираются те подрядчики, работа которых стоит дешевле.

Как правило, при заключении договора предусматривается уплата 100% стоимости жилплощади. При этом с покупателем заключается предварительный договор купли-продажи квартиры, часто в простой письменной форме. Иногда инвесторы все же вспоминают о необходимости нотариального заверения договора, однако представители застройщика утверждают, что такое удостоверение не требуется, свои обязательства они и так выполнят, а инвестор только потратит лишние средства. Поскольку квартиры в строящемся доме очень часто покупают люди с ограниченным бюджетом, аргументы представителей застройщика в большинстве случаев достигают цели. Покупатель должен понимать, что по закону такой договор является никчемным, то есть застройщик не несет никаких обязательств.

Таким образом, если проект строительства дома (жилого комплекса) окажется неудачным, максимум, на что можно рассчитывать, – подать иск к застройщику с требованием вернуть деньги. В то же время, физическое лицо несет ответственность собственным имуществом, которого может не хватить для компенсационных выплат инвесторам, т.е. решение суда так и останется без исполнения.

В любом случае, каждый сам решает рисковать или нет. Если покупатель все же решил инвестировать в строительство квартиры, следует тщательно проверить проектную и разрешительную документацию, градостроительные условия и ограничения, технические условия на строительство.

У застройщика обязательно должно быть решение местного совета о выделении земельного участка под застройку с указанием характеристик будущей постройки, площади земельного участка и его целевого назначения. Обязательно наличие государственного акта на землю, если участок передан в собственность. Если же речь идет об аренде земли, должен быть заключен договор аренды, в котором указываются предел, площадь и технические характеристики объекта строительства.

Если для покупки жилья предлагается участие в фонде финансирования строительства, следует обязательно ознакомиться с правилами фонда. Это позволит оценить все возможные риски. Если планируется участие в ЖСК, стоит изучить устав чтобы знать свои права и обязанности.

Шаг №4: Согласование условий договора купли-продажи

Конечно, условия договора, по которым будет осуществляться покупка квартиры, будут зависеть прежде всего от того, на каком этапе готовности жилья он заключается. Но в любом случае следует обратить внимание на следующие пункты:

• срок сдачи дома в эксплуатацию (его указания в договоре обязательно)
• цену, размер и порядок оплаты по договору. Особенно актуальным этот вопрос является в случае покупки жилья с рассрочкой платежа. Важно зафиксировать платежи в гривневом эквиваленте, а также утвердить график платежей и способ внесения средств
• момент регистрации права собственности. Если застройщик берет на себя обязанность зарегистрировать право собственности покупателя на квартиру, то в договоре обязательно должен быть четко прописан механизм этой процедуры. Если же предполагается, что покупатель будет самостоятельно заниматься регистрацией, в договоре должны быть определены процедура и сроки выдачи соответствующих документов застройщиком
• процедуру расторжения договора. Стоит выяснить, в каких случаях договор может быть расторгнут, по чьей инициативе, какие будут применяться санкции и когда покупатель сможет вернуть деньги, если потеряет интерес к квартире

Необходимо учитывать тот факт, что вкладывая средства по любой из схем на этапе строительства, предметом покупки будет не квартира, а лишь право ее приобрести после ввода дома в эксплуатацию.

Шаг №5: Заключение договора на покупку жилья

При заключении договора очень важно убедиться, что продавец имеет соответствующие полномочия. Кроме того, производя оплату стоимости квартиры, очень важно получить от продавца расписку о получении денег. Она должна быть четко сформулирована и написана собственноручно получателем. Только таким образом, согласно закону, можно подтвердить факт передачи денег. При этом даже показания свидетелей при отсутствии расписки не будут считаться достаточным доказательством в суде. В случае с юридическим лицом оплату целесообразно проводить через банк.