ОСББ та ОСМД: правові нюанси 2023

Що таке ОСББ? Регламентація функціонування ОСББ.

ОСББ (об’єднання співвласників багатоквартирного будинку) – юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього спільного майна та управління, утримання і використання спільного майна. Порядок створення, реєстрації, реорганізації, діяльності і ліквідації ОСМД регулюється Законом України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку».

У чому плюси і мінуси ОСББ? Переваги і недоліки.

Як створити ОСББ? Інструкція та зразки документів.

ОСМД є ефективним механізмом управління багатоквартирним будинком, який дозволяє поліпшити якість життя і одержуваних мешканцями послуг. Процедура створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку досить трудомістка і вимагає терпіння. Якщо Ви вирішили сформувати ОСББ (ОСМД), скористайтеся нашою докладною покроковою інструкцією:

Крок 1. Створення ініціативної групи (не менше 3-х власників квартир або нежилих приміщень в багатоквартирному будинку) і розробка плану дій по підготовчій роботі для створення ОСББ. Правила створення ОСМД передбачають складання протоколу ініціативної групи мешканців будинку. Співвласники житла повинні укласти і підписати протокол зборів ОСББ, який має бути підписаний усіма мешканцями об’єднання власників помешкань житлового будинку. Зазвичай інтереси співвласника, який має намір увійти до ОСМД і укласти типовий договір ОСББ, представляє ініціативна група (див. зразок типового протоколу).

Завантажити протокол створення ініціативної групи

Крок 2. Формування реєстру власників квартир і отримання інформації про будинок: дані про власників житлових і нежитлових приміщень, техпаспорт на будинок, інформація про прибудинкову територію, сума заборгованості мешканців за житлово-комунальні послуги, складання кошторису утримання будинку.

Скачати зразок заяви про надання інформації

Крок 3. Підготовка Статуту ОСМД. Слід зазначити, що відповідно до норм ЗУ «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», статут об’єднання складається відповідно до типового статуту, затвердженого Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства. Однак, законодавством передбачена можливість включення до статуту інших положень, які регулюватимуть діяльність об’єднання і не будуть порушувати закон.

Завантажити типовий Статут ОСББ

Крок 4. Оповіщення про проведення установчих зборів. Визначившись з датою і часом проведення зборів, ініціативна група зобов’язана сповістити про це кожного співвласника (не менше ніж за 14 днів). Запрошення повинно бути оформлено в письмовому вигляді і містити день, час, місце і порядок денний проведення установчих зборів (зразок додається нижче). Передача повідомлення здійснюється особисто в руки (під розписку) або надсилається рекомендованим листом.

Повідомлення про проведення установчих зборів

Крок 5. Проведення установчих зборів. Основними питаннями зборів є створення ОСББ (ОСМД), затвердження статуту, обрання правління і голови об’єднання. Всі відомості про проведення установчих зборів повинні бути внесені в протокол. Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше 50% співвласників вашого будинку.

Скачати протокол установчих зборів ОСББ

Крок 6. Реєстрація ОСББ проводиться відповідно до ЗУ «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань». Для оформлення ОСББ як юридичної особи, уповноважений установчими зборами представник об’єднання, подає державному реєстратору наступні документи: заяву про реєстрацію (завантажити зразок можна нижче), статут, протокол установчих зборів.

Заява про державну реєстрацію ОСББ

Які права мають члени ОСББ?

Згідно ст. 6 ЗУ «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку», а також ст. 14 ЗУ «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», члени ОСМД мають право:

• обирати і бути обраними в органи правління
• отримувати дані про діяльність ОСББ (в т.ч. фінансову)
• брати участь в управлінні ОСМД (в рамках законодавства і статуту об’єднання)
• знайомитися з протоколами загальних зборів і листами опитування
• вимагати від статутних органів захисту своїх прав та дотримання правил добросусідства
• безперешкодно користуватися спільним майном будинку (з урахуванням законних обмежень)
• отримувати інформацію про стан будинку, умови його утримання і експлуатації, витрати на утримання спільного майна та надходження, отримані від його використання

Порядок реалізації прав співвласників визначається законом і не повинен порушувати права інших власників. Спори між членами ОСББ вирішуються за згодою сторін або в суді.

Що входить в обов’язки членів ОСББ?

• дотримуватися Статуту ОСББ
• виконувати рішення статутних органів
• своєчасно оплачувати внески і платежі по ЖКГ
• відшкодовувати збитки, завдані іншим співвласникам
• дотримуватися правил пожежної безпеки та санітарних норм
• дотримуватися чистоти в будинку і на прибудинковій території
• використовувати приміщення за призначенням, забезпечувати їх збереження
• інформувати органи управління ОСББ (ОСМД) про пошкодження в будинку
• запобігати порушенням законних прав та інтересів інших співвласників
• проводити реконструкцію, реставрацію, поточний і капітальний ремонт будинку

Які можуть бути джерела доходу у ОСББ?

Згідно зі статтею 21 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», основні кошти ОСМД може отримувати від (список джерел фінансування ОСББ):

• субсидій та пільг
• кредитних і позикових коштів
• внесків і платежів співвласників
• господарської діяльності товариства
• добровільних майнових (грошових) внесків фізичних і юридичних осіб
• здачі в оренду допоміжних приміщень та іншого спільного майна будинку
• капіталовкладень власників, зібраних на оплату витрат по організації ОСМД

За якими тарифами члени ОСББ оплачують комунальні послуги?

Члени ОСМД самостійно визначають порядок обслуговування будинку, вибирають обслуговуючу компанію і формують тарифи (членські внески) на утримання будинку і прибудинкової території.

Чи може ОСББ розпоряджатися прибудинковою територією?

Прибудинкова територія, передана на баланс об’єднання, може бути благоустроєна на розсуд ОСМД в залежності від його потреб. При цьому, значні зміни (будівництво гаражів, автостоянок, установка кіосків або допоміжних споруд) повинні бути узгоджені з місцевими органами державної виконавчої влади.

Чи потрібна згода ОСББ на здачу квартири в оренду?

Власники квартир або нежитлових приміщень в будинку, в якому створено ОСББ, мають право розпоряджатися власним майном на свій розсуд (продавати, здавати в оренду тощо) і без згоди об’єднання. При цьому на власника покладено обов’язок проінформувати покупця або орендаря про те, що дане приміщення є складовою частиною будинку, в якому створено ОСББ, ознайомити зі статутом об’єднання, його правами і обов’язками.

Як використовуються гроші, отримані за оренду приміщень ОСББ?

Фінансові надходження, отримані від здачі в оренду об’єктів спільної власності, повинні бути спрямовані на утримання і експлуатацію будинку, формування резервного фонду на капітальний ремонт або зменшення комунальних платежів. Будь-який розподіл доходів між членами ОСМД не допустимий, оскільки перетворює об’єднання в комерційну організацію.

Хто і яким чином керує ОСББ?

Згідно із законодавством, вищим керівним органом об’єднання є загальні збори співвласників багатоквартирного будинку. Скликаються і проводяться збори мешканців не рідше одного разу на рік, а їх рішення є обов’язковим для всіх членів ОСМД (оскаржується в судовому порядку).

Які питання вирішуються на загальних зборах ОСББ?

Відповідно до статті 10 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», до виключної компетенції загальних зборів членів ОСМД відноситься наступне:

• обрання (переобрання) членів правління
• затвердження кошторису, балансу та річного звіту
• прийняття рішень про проведення будівельних та ремонтних робіт
• затвердження статуту об’єднання, а також внесення до нього змін
• обрання (відкликання) керівника, затвердження та зміна умов договору з ним
• питання про використання загального майна (в тому числі визначення обмежень)
• визначення заохочення голови і членів правління (в тому числі матеріального)
• встановлення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників будинку
• попереднє узгодження умов договорів, укладених на суму, що перевищує ліміт статуту, договорів щодо цінних паперів, майнових прав

Які повноваження має правління ОСББ?

Правління об’єднання – виконавчий орган, який обирається загальними зборами співвласників будинку для керівництва поточною діяльністю ОСМД. Порядок обрання та відкликання членів правління, їх кількість і терміни обрання встановлюються загальними зборами. У компетенції правління:

• розпорядження коштами об’єднання
• призначення письмового опитування співвласників
• ведення діловодства, бухгалтерського обліку та звітності
• підготовка кошторису, балансу об’єднання та річного звіту
• скликання загальних зборів співвласників або зборів представників
• укладання договорів на виконання робіт і надання послуг, нагляд за їх виконанням
• здійснення контролю за своєчасною сплатою внесків та платежів, стягнення боргів

Важливо! Список повноважень правління ОСББ може бути розширений за рішенням загальних зборів.

Хто може стати Головою правління ОСББ?

Існує поширена думка, що відповідно до чинного законодавства України Головою правління ОСББ може бути тільки співвласник будинку, який вибирається зі складу членів правління. Така точка зору справедлива лише в тих випадках, коли подібне обмеження міститься безпосередньо в Статуті об’єднання співвласників багатоквартирного будинку.

Незалежно від способу обрання Голови ОСББ, в компетенцію правління входить реалізація таких прав і повноважень:

• видання наказів і розпоряджень
• візування платіжних документів
• розпорядження коштами об’єднання
• укладення договорів в інтересах ОСМД
• організація та контроль за діяльністю правління ОСББ
• підписання статистичної та фінансової звітності, позовних заяв, претензій

Зверніть увагу! Голова правління може виконувати свої функції на платній основі, або на громадських засадах (безкоштовно). Розмір гонорару встановлюється на загальних зборах.

Чи можна застрахувати спільне майно ОСББ?

Страхування загального майна ОСББ від будь-яких видів ризику та прямих збитків здійснюється в порядку, передбаченому статутом об’єднання. При виникненні страхового випадку, страхова сума виплачується об’єднанню або довіреному представникові ОСМД, для подальшого використання в інтересах співвласників (в першу чергу – на відновлення і ремонт).

Як ліквідувати ОСББ і повернути гроші?

Згідно норм ст. 28 ЗУ «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» діяльність ОСББ припиняється з дня внесення про це запису до Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців. Скасування об’єднання проводиться у разі:

• придбання однією особою всіх приміщень у багатоквартирному будинку
• прийняття судом рішення про анулювання об’єднання ОСББ
• прийняття співвласниками рішення про ліквідацію об’єднання

При ліквідації об’єднання кошти, що залишилися після задоволення вимог кредиторів, розподіляються між усіма співвласниками багатоквартирного будинку. При цьому здійснюється залік заборгованості кожного співвласника перед ОСББ відповідно до статуту об’єднання.

Хто такий управитель ОСББ і як він обирається?

Управитель (керуюча компанія) – фізична особа-підприємець або приватна фірма, чиєю основною діяльністю є посередництво між власниками житла і фізичними та юридичними особами, які надають комунальні послуги. До компетенції керуючого ОСББ входить підбір постачальників послуг і укладення з ними відповідних договорів підряду (подача холодної і гарячої води, електроенергії, газу та опалення, вивезення сміття, прибирання прибудинкової території, проведення будівельних та ремонтних робіт). Оплата за надані послуги та роботу керуючого стягується з власників житла у вигляді іменних платіжок.

Як розірвати договір з керуючим ОСББ?

Завдяки прийняттю ЗУ «Про внесення зміни до статті 13 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» процедура дострокового розірвання договору з керуючою компанією була змінена. Тепер співвласники багатоквартирного будинку мають право розірвати договір з управителем в будь-який час. Нагадаємо, що попередня редакція закону не передбачала можливості розірвання контракту до закінчення терміну його дії.

У разі прийняття рішення про зміну форми управління багатоквартирним будинком (тобто створенні ОСББ) або виборі іншого керуючого, співвласники, не пізніше ніж за два місяці до дня розірвання договору, повинні повідомити призначеного їм на конкурсній основі керуючого.