Аренда квартир и домов: правовые нюансы

Реалии нашей жизни таковы, что далеко не каждый гражданин Украины обеспечен собственным жильем. Возможность накопить достаточную сумму для покупки квартиры (дома) есть не у всех, а взять ипотечный кредит не каждый решится. Именно для таких граждан ст. 47 Конституции Украины закрепляет право на аренду жилья. Его реализация осуществляется на основании договора аренды, который является одним из видов гражданско-правовых соглашений, направленных на временную передачу имущества арендодателя в пользование нанимателю (на определенный срок и за плату).

Как правильно составить договор аренды квартиры (дома, коттеджа)?

В соответствии со статьей 811 Гражданского кодекса Украины, договор найма жилья заключается в письменной форме. Участниками арендных отношений могут быть физические и юридические лица. При этом, если нанимателем является юрлицо, использовать жилое помещение можно только для проживания в нем физлиц (ст. 813 ГКУ). Сдача квартир, коттеджей и домов без заключения договора аренды ограничивает права и усложняет защиту интересов как арендодателя, так и нанимателя.

При съеме квартиры, дома или коттеджа на срок более трех лет, потребуется нотариальное заверение соглашения с последующей государственной регистрацией (статьи 793, 794 ГК). Несоблюдение данного требования позволяет признать договор аренды недействительным в судебном порядке. При продлении договора найма, заключенного на период менее 3-х лет, нотариальное удостоверение и государственная регистрация права пользования недвижимым имуществом не требуется.

Какие условия аренды домов, квартир в Украине?

При оформлении арендных отношений в договоре найма должны быть прописаны такие условия:

• наименование и реквизиты сторон
• срок заключения договора аренды жилья
• права, обязанности и ответственность сторон
• размер, способ и сроки внесения платы за аренду
• условия досрочного расторжения договора найма
• технические данные арендованной недвижимости

Кроме того, во избежание возможных недоразумений в будущем, в договоре можно прописать любые дополнительные условия, например, ответственность за оплату коммунальных услуг, проведение косметического или капитального ремонта, возможность проживания с арендатором другие лиц и домашних животных. Законодательство Украины не предусматривает ограничений для внесения дополнительных условий в договор аренды жилых помещений (квартира, дом, комната, коттедж или дача).

Важно! Внимательное изучение документов до их подписания предотвращает вероятные неприятности в дальнейшем. Самыми распространенными проблемами как при посуточной, так и при долгосрочной аренде квартир в Украине, является мошенничество со стороны владельца недвижимости, кража либо повреждение вещей арендаторами и обман риелтора.

На какой срок можно арендовать дом, квартиру?

Срок действия арендных обязательств является договорным условием и определяется сторонами самостоятельно. В случаях, когда продолжительность найма жилых помещений не была прописана, договор считается заключенным на пять лет. Квартиросъемщики, заключившие договора на период менее одного года (краткосрочный договор найма), согласно украинскому законодательству несколько ограничены в правах. В частности, арендаторы лишены преимущественного права на перезаключение аренды, а также не имеют права допускать проживания в доме посторонних лиц.

Какими правами обладают квартиросъемщики?

Квартиранты имеют право: использовать арендованную жилплощадь и находящееся в ней имущество (по целевому назначению и в соответствии с договором); подселять временных жителей и сдавать жилье в субаренду – с согласия арендодателя и при заключении договора найма на срок свыше 1 года; требовать возмещения ущерба, причиненного жизни или здоровью вследствие ненадлежащего или опасного состояния арендуемой квартиры (дома); настаивать на уменьшении размера арендной платы в случае ухудшения качества жилья (на основании соглашения сторон).

Кроме того, наниматели квартир и домов имеют право на изъятие улучшений, сделанных ими в жилом помещении. Обычно это касается установки дополнительного оборудования, к примеру, покупки кондиционера или бойлера. Если такие улучшения произведены с согласия арендодателя – арендатор имеет право на возмещение своих расходов или на зачисление их стоимости в счет арендной платы. Такой порядок регламентирован частью 3 статьи 778 Гражданского кодекса. Также квартиросъемщики имеют преимущественное право на перезаключение договора аренды жилья на новый срок (ч. 1 ст. 822 ГКУ).

Какие обязанности возлагаются на нанимателя жилья?

• осуществлять текущий ремонт жилого помещения
• своевременно и в полном объеме оплачивать арендную плату
• не препятствовать арендодателю в проведении проверки арендуемого помещения
• содержать снимаемое имущество в чистоте и порядке, предотвращать его повреждение
• компенсировать убытки и устранять повреждения, произошедшие по вине квартиранта
• вовремя оплачивать коммунальные услуги (если иное не установлено договором найма)
• не совершать без согласия арендодателя перестройку и перепланировку квартиры (дома)
• обеспечивать сохранность арендованной квартиры (дома) и находящегося в нем имущества

Кто оплачивает коммунальные услуги за съемное жилье?

Если речь идет не о посуточной аренде квартир (домов), а о более длительном периоде найма жилых помещений, оплата коммунальных платежей возлагается на нанимателя (согласно ст. 815 Гражданского кодекса, если другое не установлено договором аренды). Таким образом, законодательство Украины не запрещает сторонам самостоятельно решить кто должен оплачивать услуги ЖКХ – арендодатель или арендатор.

Как избежать повышения арендной платы?

Сумма арендной платы и порядок ее внесения (наличный или безналичный расчёт, срок уплаты) в обязательном порядке должны быть зафиксированы в договоре. Это поможет избежать конфликтных ситуаций и незаконного повышения стоимости аренды. Согласно норм статьи 820 ГК, одностороннее изменение размера арендной платы не допускается, если иное не установлено договором.

Кто должен делать ремонт: квартирант или арендодатель?

В соответствии со ст. 819 Гражданского кодекса Украины, текущий ремонт жилого помещения (комнаты, квартиры, дома, дачи либо коттеджа), переданного в аренду, обязан осуществлять наниматель, а капитальный ремонт – арендодатель, но при условии, что в договор найма не были внесены другие обязательства. Участники арендных отношений могут отойти от этого правила и, например, договориться, что арендатор проводит капитальный ремонт в счет будущих арендных платежей.

Как расторгнуть договор аренды и вернуть деньги?

По своей сути договор аренды – это соглашение сторон, которое может быть расторгнуто как по инициативе наймодателя, так и нанимателя жилья. Если договором предусмотрены иные основания для его прекращения (помимо прописанных в Гражданском кодексе Украины), стороны вправе сослаться на них. Согласно статье 825 ГК, квартиросъемщик имеет право в любое время отказаться от договора найма, письменно предупредив об этом владельца квартиры за 3 месяца до выезда.

Обратите внимание! Уведомление о расторжении договора найма может осуществляться и в устной форме, но обязанность доказывания факта предупреждения возлагается на нанимателя. Если квартирант не сможет подтвердить надлежащее информирование арендодателя, собственник жилья имеет право требовать в суде взыскать арендную плату за три месяца после выезда арендатора.

В соответствии со ст. 784 Гражданского кодекса наниматель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в таких случаях: если арендодатель передал помещение ненадлежащего качества, не выполняет свои обязанности по проведению капитального ремонта, а также нарушает другие (существенные) условия договора.

Скачать образец договора аренды жилого помещения можно по ссылке: договор найма квартиры