Оренда квартир і будинків: правові нюанси 2023

Реалії нашого життя такі, що далеко не кожен громадянин України забезпечений власним житлом. Можливість накопичити достатню суму для покупки квартири (будинку) є не у всіх, а взяти іпотечний кредит не кожен зважиться. Саме для таких громадян ст. 47 Конституції України закріплює право на оренду житла. Його реалізація здійснюється на підставі договору оренди, який є одним з видів цивільно-правових угод, спрямованих на тимчасову передачу майна орендодавця в користування наймачеві (на певний термін і за плату).

Як правильно скласти договір оренди квартири (будинку, котеджу)?

Відповідно до статті 811 Цивільного кодексу України, договір найму житла укладається у письмовій формі. Учасниками орендних відносин можуть бути фізичні та юридичні особи. При цьому, якщо наймачем є юридична особа, використовувати житлове приміщення можна тільки для проживання в ньому фізичних осіб (ст. 813 ЦКУ). Здача квартир, котеджів і будинків без укладення договору оренди обмежує права і ускладнює захист інтересів як орендодавця, так і наймача.

При винайманні квартири, будинку або котеджу на термін більше трьох років, буде потрібно нотаріальне посвідчення угоди з наступною державною реєстрацією (статті 793, 794 ЦК). Недотримання цієї вимоги дозволяє визнати договір оренди недійсним в судовому порядку. При продовженні договору найму, укладеного на період менше 3-х років, нотаріальне посвідчення та державна реєстрація права користування нерухомим майном не потрібні.

Які умови оренди будинків, квартир в Україні?

При оформленні орендних відносин в договорі найму житла повинні бути прописані такі умови:

• найменування та реквізити сторін
• технічні дані орендованої нерухомості
• термін укладення договору оренди житла
• права, обов’язки та відповідальність сторін
• розмір, спосіб і строки внесення плати за оренду
• умови дострокового розірвання договору найму

Крім того, щоб уникнути можливих непорозумінь в майбутньому, в договорі можна прописати будь-які додаткові умови, наприклад, відповідальність за оплату комунальних послуг, проведення косметичного або капітального ремонту, можливість проживання з орендарем інших осіб і домашніх тварин. Законодавство України не передбачає обмежень для внесення додаткових умов до договору оренди житлових приміщень (квартири, будинку, кімнати, котеджу або дачі тощо).

Важливо! Уважне вивчення документів до їх підписання запобігає виникненню неприємностей в подальшому. Найпоширенішими проблемами як при подобовій, так і при довгостроковій оренді квартир в Україні, є шахрайство з боку власника нерухомості, крадіжка або пошкодження речей орендарями і обман ріелтора.

На який строк можна орендувати будинок, квартиру?

Термін дії орендних зобов’язань є договірною умовою і визначається сторонами самостійно. У випадках, коли тривалість найму житлових приміщень не була прописана, договір вважається укладеним на п’ять років. Квартиронаймачі, які уклали договори на період менше одного року (короткостроковий договір найму), згідно з українським законодавством дещо обмежені в правах. Зокрема, орендарі позбавлені переважного права на переукладання оренди, а також не мають права допускати проживання в будинку сторонніх осіб.

Які права мають орендарі?

Квартиранти мають право: використовувати орендовану нерухомість і майно, що знаходиться в ній (за цільовим призначенням і відповідно до договору); підселяти тимчасових мешканців і здавати житло в суборенду – за згодою орендодавця і при укладенні договору найму на строк понад 1 рік; вимагати відшкодування збитків, заподіяних життю чи здоров’ю внаслідок неналежного або небезпечного стану орендованої квартири (будинку); наполягати на зменшенні розміру орендної плати в разі погіршення якості житла (на підставі угоди сторін).

Крім того, наймачі квартир і будинків мають право на вилучення поліпшень, зроблених ними в житловому приміщенні. Зазвичай це стосується встановлення додаткового обладнання, наприклад, придбання кондиціонера чи бойлера. Якщо такі поліпшення зроблені за згодою орендодавця – орендар має право на відшкодування своїх витрат або на зарахування їх вартості в рахунок орендної плати. Такий порядок регламентований частиною 3 статті 778 Цивільного кодексу. Також квартиронаймачі мають переважне право на переукладання договору оренди житла на новий строк (ч. 1 ст. 822 ЦКУ).

Які обов’язки покладаються на орендаря житла?

• здійснювати поточний ремонт житлового приміщення
• своєчасно і в повному обсязі оплачувати орендну плату
• не перешкоджати орендодавцю в проведенні перевірки орендованого приміщення
• тримати наймане майно в чистоті і порядку, запобігати його пошкодженню
• компенсувати збитки і усувати пошкодження, які сталися з вини квартиранта
• вчасно оплачувати комунальні послуги (якщо інше не встановлено договором найму)
• не здійснювати без згоди орендодавця перебудову та перепланування квартири (будинку)
• забезпечувати збереження орендованої нерухомості і того, що в ній знаходиться

Хто оплачує комунальні послуги за орендоване житло?

Якщо мова йде не про подобову оренду квартир (будинків), а про більш тривалий період найму житлових приміщень, оплата комунальних платежів покладається на наймача (згідно ст. 815 Цивільного кодексу, якщо інше не встановлено договором оренди). Таким чином, законодавство України не забороняє сторонам самостійно вирішити хто повинен оплачувати послуги ЖКГ – орендодавець або орендар.

Як уникнути підвищення орендної плати?

Сума орендної плати і порядок її внесення (готівковий або безготівковий розрахунок, термін сплати) в обов’язковому порядку повинні бути зафіксовані в договорі. Це допоможе уникнути конфліктних ситуацій і незаконного підвищення вартості оренди. Згідно норм статті 820 ЦК, одностороння зміна розміру орендної плати не допускається, якщо інше не встановлено договором.

Хто повинен робити ремонт: квартирант чи орендодавець?

Відповідно до ст. 819 Цивільного кодексу України, поточний ремонт житлового приміщення (кімнати, квартири, будинку, дачі чи котеджу), переданого в оренду, зобов’язаний здійснювати наймач, а капітальний ремонт – орендодавець, але за умови, що в договір найму не були внесені інші зобов’язання. Учасники орендних відносин можуть відійти від цього правила та, наприклад, домовитися, що орендар проводить капітальний ремонт в рахунок майбутніх орендних платежів.

Як розірвати договір оренди і повернути гроші?

За своєю суттю договір оренди – це угода сторін, яка може бути розірвана як з ініціативи наймодавця, так і наймача житла. Якщо договором передбачено інші підстави для його припинення (крім прописаних в Цивільному кодексі України), сторони мають право посилатися на них. Згідно зі статтею 825 ЦК, квартиронаймач має право в будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це власника квартири за 3 місяці до виїзду.

Зверніть увагу! Повідомлення про розірвання договору найму може здійснюватися і в усній формі, але обов’язок доведення факту попередження покладається на наймача. Якщо квартирант не зможе підтвердити належне інформування орендодавця, власник житла має право вимагати в суді стягнути орендну плату за три місяці після виїзду орендаря.

Відповідно до ст. 784 Цивільного кодексу наймач має право вимагати дострокового розірвання договору оренди за таких умов: якщо орендодавець передав приміщення неналежної якості, не виконує свої обов’язки з проведення капітального ремонту, а також порушує інші (істотні) умови договору.

Скачати зразок договору оренди житла можна за посиланням: договір найму квартири